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Der Wohnungsmarkt in der Krise

 

Gliederung:

 

1. Das Problem

2. Die Zielsetzung

3. Ursachen

4. Mittel

    4a. Mietpreisbremse

    4b. Objektförderung

    4c. Wohngeld

   

 

1. Das Problem

 

Es ist unbestritten, dass der Wohnungsmarkt der Bundesrepublik zerrüttet ist, also nicht mehr das leistet, was er leisten sollte. Diese Mängel beziehen sich auf der einen Seite darauf, dass das Angebot an Wohnungen zu gering ist, auf der anderen Seite aber auch darauf, dass die Mieten im Vergleich zu dem privat verfügbaren Einkommen viel zu hoch ausfallen.

 

Ende 2017 gab es insgesamt 41 968 066 Wohnungen, dies bedeutet je 1000 Einwohner 507 Wohnungen. Ende 1987, also kurz vor der Wiedervereinigung, wurden sogar nur 33 147 321 Wohnungen und 426 Wohnungen pro 1000 Einwohner gezählt. Bezogen auf das gesamte Bundesgebiet hat sich also die Lage nicht entscheidend verschlechtert. Auch entspricht die Gesamtzahl an Wohnungen bundesweit in etwa der Anzahl der Privathaushalte.

 

Allerdings ist die Wohnungsnot in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch, sodass nicht in allen Bundesländern von einer hohen Wohnungsnot gesprochen werden kann.

 

So gab es Ende 2017 z. B. im früheren Bundesgebiet 32 985 896 Wohnungen und auf je 1000 Einwohner entfielen somit 496 Wohnungen, während in den Neuen Ländern einschließlich Berlin zur gleichen Zeit 8 982 170 Wohnungen, das heißt 555 Wohnungen je 1000 Einwohner gezählt wurden.

 

Noch deutlicher wird der Unterschied dann, wenn wir nach Bundesländern unterscheiden. Ende 2027 gab es z. B. in Sachsen-Anhalt 579 Wohnungen pro 1000 Einwohner, während zur gleichen Zeit in Baden-Württemberg nur 478 Wohnungen pro 1000 Einwohner vorhanden waren.

 

Wohnungsnot lässt sich vor allem in Großstädten feststellen. So fehlen in den 77 deutschen Großstädten entsprechend einer Studie im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung etwa 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen.

 

Ein ähnlich unbefriedigendes Ergebnis findet sich im Hinblick auf die Mieten. Bezieht man die Miethöhen auf das Jahr 2010 als Index, so sind die Kaltmieten seit 1995 bis 2017 beachtlich gestiegen und zwar von 81,9 bis 109,7, also um etwa 20%. Nimmt man die letzten Jahre etwa ab 2000, so stieg sogar der jährliche prozentuale Anstieg der Mieten 0,1 bis 0,17 Prozentpunkte.

 

Nun sagen die Statistiken über die Mietentwicklung für sich allein genommen nicht sehr viel aus, wenn zur gleichen Zeit auch die Preise und vor allem die Einkommen steigen. Aussagekräftiger ist eine Statistik, welche das Wachstum der Mieten mit dem Wachstum der privat verfügbaren Einkommen vergleicht. Bundesweit lagen die Nettoeinkommen im Jahre 2014 bei aufgerundet 533 € und das entsprach einem Anteil der Kaltmieten von etwa 30%.

 

Aber auch bei der Entwicklung der Mieten ergeben sich große Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern der Bundesrepublik. So lagen in dieser Zeit die Kaltmieten in Hamburg durchschnittlich bei etwa 928 €, während das durchschnittliche Nettoeinkommen hier bei 1956 € lag, dies bedeutet einen Mietanteil am Einkommen von etwa 47%, während zur gleichen Zeit in Sachsen-Anhalt die Mieten bei 375 und die Nettoeinkommen bei 1444 € lagen, dies entspricht einem Mietanteil von lediglich aufgerundet 26%.

 

Auch hier fällt auf, dass die Mieten in den Neuen Ländern beachtlich geringer ausfallen als in den alten Ländern. In einer Statistik, in der die 16 Bundesländer aufgezählt werden, belegen die alten Länder die ersten 10 und die neuen Länder die letzten 6 Plätze.

 

Auch die Länder mit den wichtigsten Großstädten rangieren in dieser Aufstellung weiter oben, während Länder mit vorwiegend kleinen Gemeinden weiter unten aufgeführt werden.

 

 

2. Die Zielsetzung

 

Bevor wir uns nach den Ursachen dieser Missstände fragen, wollen wir uns die Frage stellen, wie groß denn idealiter die Zahl der Wohnungen im Vergleich zu der Einwohnerzahl sein sollte und welche Miethöhe als Anteil am privat verfügbaren Einkommen als angemessen angesehen werden könnte. Da gerade in dieser Frage keine grundlegenden Meinungsunterschiede bestehen, können wir uns in diesem Abschnitt kurz fassen.

 

Im Grunde genommen lässt sich das in diesen Fragen unbedingt Erwünschte dem Grundgesetz ablesen, das ja für alle verbindlich ist und über dessen Inhalt eigentlich unter Demokraten keine maßgeblichen Meinungsverschiedenheiten bestehen dürften. Beginnen wir mit der Frage nach dem erwünschten Umfang an Wohnungen.

 

Artikel 1 des Grundgesetzes legt als grundlegendes Menschenrecht fest, dass jeder Bürger ein Recht auf Menschwürde hat. Menschenwürdig leben können nur diejenigen, welche auch über eine eigene Wohnung verfügen. Jeder hat einen Anspruch auf eine Intimsphäre, zu der er sich zurückziehen kann und in der er selbst bestimmen kann, wie er seine Zeit verbringt.

 

Auch leben wir in einer Gegend, in welcher der Einzelne vor den Witterungsverhältnissen geschützt werden muss, ein dauernder Aufenthalt im Freien könnte im Winter durch Kälte, im Sommer durch Hitze und das ganze Jahr über durch Regen und Stürme gefährdet sein.

 

Um Menschenwürde zu wahren, reicht es aber sicherlich nicht aus, dass man ‚ein Dach über dem Kopf hat‘, eine Wohnung sollte sicherlich auch einen Mindestkomfort aufweisen und dazu gehört auch eine bestimmte Mindestgröße pro Person, wobei allerdings das Ausmaß dieses Mindestkomforts sicherlich davon abhängt, welche materielle Entwicklung ein Land genommen hat.

 

Gerade im Hinblick auf die mögliche und erwünschte Ausstattung einer Wohnung haben sich die grundlegenden Vorstellungen über das Mindestmaß an erforderlicher Wohnungsausstattung aufgrund technischer Entwicklungen grundlegend gewandelt.

 

Es gehört heute zu dem Mindeststandard, dass jede auch nur einigermaßen akzeptable Wohnung über eine eigene Toilette, über ein Bad, einen Gas- oder Elektroherd, einen Kühlschrank, eine Waschmaschine und einen Fernsehapparat verfügt. Der französische Sonnenkönig Ludwig XIV, einer der reichsten Fürsten im 17. Jahrhundert, hätte ob soviel Komfort nur neidisch träumen können.

 

Eindeutige Zielvorstellungen über die gewünschte Höhe der Miete und dem gerade noch zumutbaren Anteil der Mieten am privat verfügbaren Einkommen sind sehr viel schwieriger zu entwickeln. Im Allgemeinen hat sich jedoch die Zielvorstellung herausgebildet, dass zumindest für Empfänger geringeren oder auch mittleren Einkommens der Anteil der Miete nicht über ein Drittel des Gesamteinkommens ansteigen sollte.

 

Hierbei kommt es sicherlich nicht nur auf die Miete im engeren Sinne, die sogenannte Kaltmiete an. In den letzten Jahrzehnten sind die Nebenkosten stark angestiegen, wobei hierfür einmal der Anstieg der Heizkosten, zum andern aber auch die ehrgeizigen Ziele zur Dämmung der Häuser verantwortlich sind.

 

 

3. Ursachen

 

Wenden wir uns nun der Frage zu, auf welche Ursachen denn die augenblickliche Misere auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist. Es wäre falsch, wenn man der Meinung wäre, es gäbe nur eine einzige wichtige Ursache für diese Mängel. In Wirklichkeit ist es die Häufung von Entwicklungen, welche in ihrem Zusammenwirken das Ausmaß der Missstände ausgelöst hat.

 

Wenn zur Zeit in bestimmten Gegenden Wohnungsknappheit herrscht, so geht dies erstens auf eine Knappheit bebaubarer Grundstücke zurück. Grundstücke können nur dann bebaut werden, wenn sie von den Gemeinden zur Bebauung freigegeben werden.

 

Jede Wohnung bedarf zahlreicher Infrastrukturmaßnahmen, so müssen die einzelnen Häuser an das Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz angeschlossen werden, weiterhin müssen die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass jeder Bewohner eines Gebäudes telefonieren kann, Anschluss an die öffentlichen Medien hat und mit dem Internet verbunden ist.

 

Es kann kein Zweifel bestehen, dass in zahlreichen Gemeinden diese Voraussetzungen nicht gegeben sind. Gerade im Hinblick auf die Verbreitung des Internetnetzes gibt es in der BRD große Gebiete, in denen noch keine befriedigendeinmblick auf die

 Anbindung an das Internet bereitgestellt ist. Aber auch dort, wo diese Voraussetzungen bereits vorliegen, haben es viele Gemeinden bisher versäumt, eine ausreichende Zahl an bebaubaren Grundstücken bereit zu stellen.

 

Ein zweiter und dritter Grund für den augenblicklichen Mangel an Wohnungen liegt in den Binnenwanderungen der letzten Jahrzehnte. Wir haben einleitend gesehen, dass die Wiedervereinigung Anfang der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts zu einer umfangreichen Wanderung von den Ländern der bisherigen DDR zu den alten Bundesländern geführt hat.

 

Der Grund für diese starke Wanderung lag einmal darin, dass aufgrund des Zusammenbruches der DDR nahezu die gesamte Produktion der ehemaligen DDR zusammenbrach, dass also viele Bewohner der ehemaligen DDR nur im Westen einen Arbeitsplatz finden konnten und dass zum andern das Gefälle des Lebensstandards beider Teile der neuen BDR so groß war, dass es auch aus diesen Gründen viele Bewohner der ehemaligen DDR nach dem Westen zog.

 

Es ist klar, dass eine so starke Binnenwanderung vom Osten nach dem Westen notwendiger Weise dazu führen musste, dass das Angebot an Wohnungen in den alten Bundesländern dieser zusätzlichen Mehrnachfrage zunächst nicht entsprach und dass auch dann, wenn sofort mit dem Bau zusätzlicher Wohnungen begonnen wird, eine längere Zeit vergehen muss, bis das Angebot an Wohnungen der vermehrten Nachfrage entspricht.

 

Diese Knappheit an Wohnungen in den alten Bundesländern hätte vermieden oder zumindest verringert werden können, wenn man durch Infrastrukturmaßnahmen die Ansiedlung von Unternehmungen in den neuen Bundesländern viel stärker gefördert hätte und wenn auf diese Weise die Binnenwanderung von Ost nach West vermindert worden wäre.

 

Die in den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts einsetzende Ost-Westwanderung war jedoch – wie wir bereits gesehen haben –  nicht der einzige Grund für den Anstieg an Wohnungsmangel in den Großstädten. Denn schon seit längerer Zeit findet in der BRD wie wohl auch in anderen Staaten eine Wanderung weg von den ländlichen Gemeinden hin zu den Großstädten statt.

 

Auch diese Binnenwanderung hat mehrere Gründe. Auf der einen Seite bieten die Städte, vor allem die Großstädte, einen wesentlich besseren Komfort als die ländlichen Gemeinden. So finden vor allem in Großstädten wesentlich mehr kulturelle Veranstaltungen statt.

 

Auf der anderen Seite sind jedoch die meisten größeren Betriebe in den Städten oder zumindest im Umkreis des städtischen Raumes angesiedelt. Der Grund hierfür liegt insbesondere darin, dass einerseits die hochspezialisierten Fachkräfte in den Großstädten angesiedelt sind und dass andererseits der ländliche Raum wesentlich geringer mit Infrastrukturen ausgebaut ist und dies gilt nicht nur für Verkehrseinrichtungen, sondern in den letzten Jahrzehnten auch für den Zugang zum Internet, welcher in Deutschland noch keinesfalls auf den gesamten Raum der Bundesrepublik ausgedehnt wurde.

 

Auch hier hätte diese Wanderung zu den Großstädten dadurch verringert werden können, dass man die Infrastruktur in den ländlichen Gegenden stärker ausgebaut hätte. Oftmals scheitert eine Ansiedlung von Unternehmungen im ländlichen Raum allein schon daran, dass z. B. der Internet- und Handyempfang in diesen Gegenden miserabel ist.

 

Hätte es in den räumlichen Gegenden eine vermehrte Ansiedlung von Unternehmungen gegeben, wären wesentlich weniger Arbeitnehmer in die Städte abgewandert, da sie in diesem Falle auch auf dem Land einen geeigneten Arbeitsplatz gefunden hätten.

 

Viertens trägt auch die Art und Weise, wie die Umweltpolitik in den letzten Jahrzehnten umgesetzt wurde, dazu bei, dass die Nebenkosten des Wohnens und damit auch die Bruttomieten enorm angestiegen sind.

 

Nun muss man natürlich davon ausgehen, dass die Umweltverschmutzung in den letzten Jahrzehnten ein gefährliches Ausmaß angenommen hat und dass deshalb in der Tat große Anstrengungen unerlässlich waren, um diesen Trend umzukehren.

 

So hatte die Tatsache, dass lange Zeit die Häuser nahezu nicht gedämmt waren, dazu beigetragen, dass der Heizbedarf enorm hoch war. Und da bis kurzem fast ausschließlich mit Gas und Öl geheizt wurde, war die durch Heizen verursachte Umweltverschmutzung enorm hoch.

 

Dass also auf diesem Gebiet politische Maßnahmen zur Reduzierung dieser Umweltverschmutzung auch im Bereich der Wohnungen notwendig waren, ist unbestritten. Zu kritisieren ist jedoch die Art und Weise, wie diese Umweltpolitik durchgeführt wurde.

 

Bei der Umsetzung dieser umweltpolitischen Ziele wurde zumeist viel zu wenig berücksichtigt, dass dieses Ziel mit anderen, genauso wichtigen politischen Ziele in einem Konfliktverhältnis steht und dass deshalb immer Abstriche an allen Zielen vorgenommen werden müssen.

 

Und selbst dort, wo die Regierungen diese Kompromisse durchführen, werden sie in der Öffentlichkeit – nicht nur von der Opposition – kritisiert, dass sie für den Umweltschutz viel zu wenig getan hätten. Demgegenüber muss betont werden, dass eine volle Realisierung der Umweltziele gerade unbefriedigend gewesen wäre, da in diesem Falle genauso wichtige sozialpolitische Ziele vernachlässigt worden wären.

 

Es ist aber nicht nur der Umstand, dass im Rahmen der Wohnungspolitik die sozialpolitischen Ziele zu wenig Berücksichtigung gefunden haben. Wichtiger ist der Einwand, dass hier in der Vergangenheit Instrumente eingesetzt wurden, welche im Hinblick auf alle relevanten Ziele als suboptimal angesehen werden müssen. Und dies gilt sowohl für das sozialpolitische Ziel, jedem Bürger eine angemessene Wohnung zu geben als auch für die umweltpolitischen Ziele.

 

Gerade im Hinblick auf die umweltpolitischen Ziele hat der Staat in der Vergangenheit zu sehr vernachlässigt, dass die eigentliche Ursache für die Umweltbelastung darin liegt, dass hier externe Kosten vorliegen und dass eine befriedigende Internalisierung externer Kosten voraussetzt, dass von Seiten der Politik Anreize geschaffen werden, neue umweltfreundliche Technologien zu entwickeln.

 

Fünftens wurde jedoch die mangelhafte Versorgung mit Wohnungen auch durch eine falsche Politik der europäischen Notenbank verursacht. Dadurch, dass die Notenbank unter ihrem Notenbankchef Draghi für lange Zeit eine Nullzinspolitik eingeleitet hatte, wurde die Knappheit auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft.

 

Die Nullzinspolitik hat nämlich dazugeführt, dass für den Teil der Bevölkerung, welcher weder in der Lage ist, noch ein Interesse an risikoreichen Geldanlagen hat, nur noch zwei Anlageformen übrig blieben, nämlich die Ersparnisse entweder in Gold und Schmuck oder in Grundstücken und Wohnungen anzulegen.

 

Der Versuch, das Vermögen in festverzinslichen, risikoarmen Wertpapieren anzulegen, führt aufgrund der Nullzinspolitik der Notenbank dazu, dass nahezu keine Zinsen erwirtschaftet werden, dass sogar in vielen Fällen für die Anleger de facto negative Zinsen anfallen, wenn diese Papiere einen Kursverlust erleiden. Und dies, obwohl gerade durch eine expansive Politik der Europäischen Notenbank das Preisniveau künstlich auf 2% angehoben wurde.

 

Infolge dieser verfehlten Politik der Europäischen Notenbank richtete sich Geldanlage auf die Nachfrage nach Grundstücken und Wohnungsbesitz und in Folge dieser künstlich herbeigeführten Mehrnachfrage stieg der Preis zunächst für Grundstücke und in deren Folge auch für Wohnungen.

 

In der Öffentlichkeit wird oftmals davon gesprochen, die augenblickliche Unterversorgung mit Wohnungen beruhe darauf, dass der soziale Wohnungsbau in den letzten beiden Jahrzehnten nahezu auf null zurückgegangen sei.

 

Diese Auffassung entspricht nicht ganz der Wirklichkeit. Sie beruht auf einer Überschätzung der Möglichkeiten administrativer Maßnahmen und der gleichzeitigen Unterschätzung der Marktkräfte.

 

Der Markt ist weitaus besser als alle administrativen Maßnahmen in der Lage, das Angebot an den Wünschen der Konsumenten auszurichten. Man muss hierzu allerdings die Anpassungsmechanismen des Marktes wirken lassen. Wenn aufgrund politischer Maßnahmen sowohl Preisvariationen als auch Mengenreaktionen unterbunden werden, dann kann der Markt natürlich seine Aufgaben nicht erfüllen. Wir werden weiter unten sehen, dass die Objektförderung kein geeignetes Mittel darstellt, um das Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten schnellstmöglich zu beseitigen.

 

    

4. Mittel

 

   4a. Mietpreisbremse

 

Nachdem wir geklärt haben, auf welche Ursachen die augenblickliche Wohnungsnot und die überaus hohen Mieten zurückzuführen sind, wollen wir uns der Frage zuwenden, welche Mittel bekannt sind, diese Ursachen zu beseitigen oder zumindest zu mindern, wie effizient diese einzelnen Instrumente sind und mit welchen unerwünschten Nebenwirkungen auf andere Ziele der Politik zu rechnen ist.

 

In der unmittelbaren Vergangenheit bemühten sich die Politiker fast ausschließlich darum, diese Misere dadurch abzumildern, dass sie eine Mietpreisbremse vorsahen, dass sie also den Vermietern bestimmte Grenzen vorschrieben, bis zu der die einzelnen Mieten erhöht werden dürfen.

 

Vordergründig ist daraufhinzuweisen, dass der Anstieg der Mieten auf diese Weise nicht wesentlich gebremst werden konnte, sodass schon aus diesen Gründen bezweifelt werden muss, ob es sich hierbei um eine höchst effiziente Maßnahme der Wohnungspolitik gehandelt hat.

 

Natürlich reicht dieser Hinweis auf die tatsächliche Mietentwicklung nicht aus, um die Ineffizienz einer Mietpreisbremse nachzuweisen. Es wäre immerhin denkbar, dass diese Maßnahme zwar partiell erfolgreich gewesen wäre und dass der Erfolg nur deshalb nicht sichtbar wurde, weil zur gleichen Zeit andere Faktoren wiederum zu einer Mietpreissteigerung geführt haben.

 

Es lässt sich jedoch auch im Rahmen einer theoretischen Analyse aufzeigen, dass eine auf politischer Ebene verordnete Preisgrenze nicht in der Lage ist, längerfristig das Mietpreiswachstum zu stoppen.

 

Der eigentliche Grund dafür, dass die Mietpreise in den letzten Jahren so stark angestiegen sind, liegt schwergewichtig darin, dass der Nachfrageüberhang an Wohnungen in der letzten Zeit drastisch gestiegen ist, dass also nicht alle Nachfragewünsche befriedigt werden können.

 

In einer solchen Situation bringt es sehr wenig, wenn der Staat per Gesetz lediglich verordnet, dass Mietpreissteigerungen nur in begrenztem Maße erlaubt sind. Der Grund für die Ineffizienz einer solchen Maßnahme liegt darin, dass die Mieter ein sehr hohes Interesse haben, eine Wohnung zu erhalten und aus diesem Grunde immer bereit sind – notfalls schwarz, das heißt entgegen der Rechtslage –, verkappten Mieterhöhungen zuzustimmen.

 

Sind sie nämlich zu einer solchen Zustimmung zu Mieterhöhungen nicht bereit, gehen sie leer aus, während umgekehrt die Bereitschaft, Mietpreissteigerungen hinzunehmen, die Aussicht, eine Wohnung zu erhalten, vergrößert. Solange eine Übernachfrage nach Wohnungen besteht, wird es immer einige Wohnungsuchenden geben, welche den geforderten, überhöhten Mietpreis zahlen.

 

Die Situation wird dadurch noch verschärft, dass es die Reicheren sind, welche diesen Preis zahlen können und dass immer die Ärmeren hierbei die Dummen sind. Die Mietpreisgrenze nützt ihnen gar nichts, wenn sie gar keine Wohnung erhalten haben.

 

Vor allem aber spricht gegen eine staatlich verordnete Begrenzung der Mieten der Umstand, dass auf diese Weise die Knappheit verewigt wird. Der Staat sollte eigentlich dafür Sorge tragen, dass eine bestehende Wohnungsknappheit so schnell wie möglich abgebaut wird. In Wirklichkeit trägt er mit dieser Maßnahme dazu bei, dass die Knappheit anhält.

 

Hätte man nämlich den Markt sich selbst überlassen, so wären immer dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, zwar die Preise gestiegen, dieser Preisanstieg hätte jedoch dazu beigetragen, dass der Nachfrageüberhang und mit ihm die Wohnungsknappheit beseitigt worden sei. Und sobald die Knappheit abgebaut ist, werden auf einem freien Markt auch die Preise wieder sinken. Die durch Knappheit verursachten Steigerungen in den Mieten sind also auf einem freien Markt immer nur vorübergehend.

 

Wir halten also fest: Vorübergehende Steigerungen im Mietpreis sind das beste  Mittel, die Knappheit möglichst schnell zu beseitigen und jeder Versuch des Staates, die Mietpreissteigerungen zu verhindern, bewirkt schließlich, dass sich der Abbau der Knappheit verlangsamt.

 

Nun mag man einwenden, dass Mietpreissteigerungen von einem bestimmten Ausmaß an aus sozialpolitischen Gründen unakzeptabel seien. Dieser Einwand verkennt, dass Mietpreissteigerungen keinesfalls zwingend zur Folge haben müssen, dass die ärmeren Bevölkerungsgruppen auch diese Preiserhöhungen tragen müssen. Wir haben nämlich die Frage zu unterscheiden, wer eine Preissteigerung zu zahlen und wer sie letzten Endes zu tragen hat.

 

Im Rahmen der Finanzwissenschaft wird streng zwischen demjenigen unterschieden, welcher die Steuern an den Fiskus zu zahlen hat (der sogenannte Steuerzahler) und demjenigen, der diese Steuer zu tragen hat (der sogenannte Steuerträger) und damit letzten Endes aufgrund der Besteuerung eine Reduzierung seines privat verfügbaren Einkommens erfährt.

  

Diese Unterscheidung ist auch in der Sozialpolitik von gleicher Bedeutung. Auch dann, wenn eine Mietpreiserhöhung eintritt, bedeutet dies keinesfalls, dass jeder Mieter diese Preissteigerung zu tragen hat und auf diese Weise eine Verringerung seines verbleibenden Einkommens hinnehmen muss.

 

Wir werden weiter unten sehen, dass über das Instrument des Wohngeldes sehr wohl die ärmeren Bevölkerungsgruppen bei Mietpreissteigerungen entlastet werden können, ohne dass Mietpreisgrenzen festgelegt werden, die dann eine schnelle Verringerung der Knappheit an Wohnungen verhindern.

 

 

 4b. Objektförderung

 

Neben der Mietpreisbremse fordern Politiker fast aller Richtungen, die augenblickliche Notlage auf dem Wohnungsmarkt dadurch zu beheben, dass der soziale Wohnungsbau wiederum belebt werde.

 

Hierbei zeichnet sich der soziale Wohnungsbau dadurch aus, dass der Staat den Wohnungsbau subventioniert, wenn Wohnungen gebaut werden, welche von den etwas ärmeren Bürgern bezogen werden können, wobei eine Bedingung, Fördergelder zu erhalten, zumeist darin besteht, dass Mieten verlangt werden, welche nur die Kosten abdecken.

 

In den 70er und 80er Jahren wurde in den alten Ländern ebenfalls der Versuch gemacht, durch eine Objektförderung den Wohnungsbau zu stärken. In den letzten Jahrzehnten zog sich allerdings der Bund von dieser Förderung vollständig zurück und überlies den sozialen Wohnungsbau allein den Ländern. Dieser Wandel in der Wohnungspolitik wurde dann schließlich im Jahre 2006 durch eine Änderung des Grundgesetzes, wonach die Förderung von Wohnungen nur noch Sache der Länder sei, besiegelt.

 

Hier wird nun allgemein davon gesprochen, dass diese Änderung des Grundgesetzes wiederum rückgängig gemacht werden müsse, da es der Anstrengungen des Bundes bedürfe, um mit seinen Mitteln den sozialen Wohnungsbau erneut und in starkem Maße zu forcieren.

 

Im Gegensatz zu der Forderung nach Ausbau einer Mietpreisbremse entspricht diese Forderung im Ansatz den Gegebenheiten. Während wir feststellen mussten, dass über staatlich verordnete Mietpreisgrenzen die Knappheit verewigt und damit die Wohnungsnot noch verstärkt wird und darüber hinaus auch die Gefahr groß ist, dass die Mieter bereit sind, auch höhere Mieten zu akzeptieren, weil sie nur auf diese Weise überhaupt zu einer Wohnung kommen, wird bei diesem zweiten Instrument immerhin richtig erkannt, dass der Wohnungsmangel nur dann behoben werden kann, wenn mehr Wohnungen gebaut werden.

 

Trotzdem kann auch bei diesem Instrument der Objektförderung keineswegs von einem befriedigenden Mittel gesprochen werden. Wir können ja nicht davon ausgehen, dass auf einem freien Markt von sich aus Tendenzen bestehen, dass das Angebot der Nachfrage hinterherhinkt. Dass wir zur Zeit de facto eine Wohnungsnot haben und auf dem freien Markt zu wenig Wohnungen gebaut werden, liegt daran, dass der Staat die wichtigsten Voraussetzungen für das Funktionieren eines Marktes außer Kraft gesetzt hat.

 

Selbstverständlich kann der Markt nur dann Marktungleichgewichte beseitigen, wenn der Staat zulässt, dass Ungleichgewichte zu Preisänderungen und zwar bei einem Nachfrageüberhang zu Preissteigerungen führt und wenn zusätzlich diese Preisvariationen Anpassungen im Mengenverhalten der Marktteilnehmer ermöglichen, also eine Preissteigerung auch dazu führen kann, dass sowohl das Angebot erhöht als auch die Nachfrage verringert wird.

 

Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Marktungleichgewichte abgebaut werden, weil zur gleichen Zeit das Angebot vergrößert und die Nachfrage vermindert wird. Ein freier Markt ist zwar nicht in der Lage, zu verhindern, dass immer wieder Marktungleichgewichte entstehen, er ist jedoch durchaus in der Lage, Marktungleichgewichte möglichst schnell, vor allem schneller als administrative Maßnahmen des Staates, abzubauen.

 

Eine solche Verhinderung dieser Anpassungsmechanismen wäre auch gar nicht erwünscht, da diese Ungleichgewichte durch Veränderungen in den Daten des Wirtschaftsgeschehens ausgelöst werden. Und zumindest der größte Teil dieser Datenänderungen besteht in einer Verbesserung der Technologie und der Freiheit des Konsumenten, jederzeit seine bisherigen Entscheidungen korrigieren zu können, wenn sich die bisherige Wahl als suboptimal herausstellt.

 

Das Instrument der Objektförderung hat nun die fatale Nebenwirkung, dass sie den Unternehmungen den Anreiz nimmt, stets nach Kostensenkungen Ausschau zu halten. Der Staat ist ja bereit, den Unternehmungen Subventionen zu gewähren, sofern die Miete den jeweiligen Kosten entspricht.

 

Dies bedeutet, dass es sich für einen Unternehmer nicht mehr lohnt, durch Einführung neuer Technologien die Kosten zu senken, der Staat ist hier ja bereit, die bestehenden Kosten zu akzeptieren. Die Unternehmer haben dann sogar einen Anreiz und werden erfinderisch in der Frage, Kosten zu ‚produzieren‘, indem sie auch unnötige Leistungen als Kosten deklarieren.

 

Notwendig allein ist in diesem Falle, dass es den Unternehmungen gelingt, zusätzliche Kosten als notwendig zu erklären. Anstatt dass die Unternehmungen bestrebt sind, Verbesserungen in der Technologie zu finden, werden sie erfinderisch im „Produzieren von an und für sich nicht notwendigen Kosten‘.

 

Dies bedeutet jedoch, dass es zwar über eine Objektförderung gelingen mag, das eine Ziel, die Vermehrung des Angebotes, zu erreichen, dass aber das andere Ziel der Wohnungspolitik, nämlich Mietpreissteigerungen möglichst zu vermeiden oder zumindest gering zu halten, verfehlt wird. Diese Politik trägt sogar dazu bei, die Kosten und mit ihnen die Mieten langfristig zu steigern.

 

Auch im Hinblick auf das erstgenannte Ziel der Wohnungspolitik (Verringerung des Nachfrageüberhangs) ist die Objektförderung dem Gewährenlassen eine freien Marktes unterlegen.  Auf einem freien Markt führt ein Nachfrageüberhang ja nicht nur zu einer Ausweitung des Angebotes, sondern gleichzeitig aufgrund der Mieterhöhung zu einer Reduzierung der Nachfrage.

 

Diese Minderung der Nachfrage äußert sich darin, dass die Nachfrage nach Zweitwohnungen bei Mietpreissteigerungen zurückgeht, dass auch vermehrt kleinere Wohnungen nachgefragt werden, dass in Gegenden gezogen wird, in denen die Wohnungsnot geringer ist oder dass ein Teil der Wohnung untervermietet wird.

 

 

    4c. Wohngeld

 

Wir haben also gesehen, dass das Ziel, ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen, über eine Objektförderung nicht befriedigend erreicht werden kann. Zwar wird auf diesem Wege das Angebot an Wohnungen gesteigert, aber gleichzeitig werden die Bemühungen um Senkung der Mietkosten stark vermindert, sodass auf diesem Wege das weiterte Ziel der Wohnungspolitik, auch den Empfängern geringeren Einkommens tragbare Mieten zu garantieren, verletzt wird und die effektiven Mietkosten sogar noch steigen.

 

Gleichzeitig haben wir gesehen, dass auch das Mittel der vom Staat verordneten Mietbegrenzung nach oben sein Ziel nicht erreichen kann. Denn auf der einen Seite wird auf diesem Wege die Knappheit an Wohnungen verewigt, also das erstgenannte Ziel der Wohnungspolitik verfehlt. Auf der anderen Seite werden auf diesem Wege die tatsächlichen Mietkosten keineswegs reduziert, da die meisten Konsumenten, welche eine Wohnung suchen, auch bereit sein werden – notfalls eben auf schwarzem Wege – einen höheren Mietpreis zu entrichten, um so nicht bei der Wohnungssuche leer auszugehen.

 

Es ist also ein wesentlich besserer Weg die Notsituation möglichst schnell zu überwinden und diese Aufgabe dem Markt zu überlassen, denn der frei Markt ist wesentlich besser als staatliche Eingriffe in der Lage, Marktungleichgewichte möglichst schnell abzubauen, wenn man nur seine Anpassungsmechanismen wirken lässt.

 

Und dies bedeutet, dass bei Wohnungsknappheit Mietpreissteigerungen zuglassen werden sollen, sie sind notwendig, um die Wohnungsknappheit so schnell wie möglich zu überwinden und sie werden auch wiederum Mietpreissenkungen weichen, sobald die Knappheit überwunden ist.

 

Trotzdem kann bei diesem Weg das zweite Ziel der Wohnungspolitik: für alle Bürger sozial tragbare Mieten zu garantieren, nicht erreicht werden. Ein großer Teil der Empfänger niedrigen Einkommens müsste dann, wenn keine sonstigen Maßnahmen ergriffen würden, einen untragbaren Anteil der Mietkosten an ihrem verfügbaren Einkommen hinnehmen.

 

Aber hier kann die Einführung eines staatlichen Mietzuschusses Abhilfe schaffen. Es gibt zwar auch heute schon für Empfänger geringeren Einkommens ein mit Steuermitteln finanziertes Wohngeld, die tatsächliche Höhe ist jedoch derzeit so gering bemessen, dass das Ziel einer angemessenen Miete für alle Bürger nicht im entferntesten erreicht wird.

 

Hier hat der Staat das Wohngeld so weit zu erhöhen, dass das Ziel angemessener Mietkosten auch tatsächlich erreicht wird. Und da die Mietkosten sehr unterschiedlich hoch sind (in den Großstädten wesentlich höher als auf dem Land, in den neuen Ländern in weiten Teilen geringer als in den alten Bundesländern), reicht es nicht aus, für alle ein gleichhohes Wohngeld vorzusehen.

 

Weiterhin ist davon auszugehen, dass Veränderungen in den Mietpreisen und im Anteil der Mietkosten am verfügbaren Einkommen sehr schnell und immer wieder eintreten, sodass eine gesetzliche Festlegung der Wohngeldhöhe der tatsächlichen Entwicklung stets hinterherhinken würde, sodass das Ziel der Wohnungspolitik auf angemessene Mietkosten sehr schnell wiederum verfehlt werden würde.

 

Es ist also notwendig, dass die Höhe des Wohngeldes an den nachgewiesenen tatsächlichen Mietkosten ausgerichtet wird, wobei selbstverständlich die staatlichen Behörden jeweils überprüfen müssen, ob nicht im Einzelfall Wohnungen mit geringeren Mieten zur Verfügung gestanden hätten.

 

Dieses Mittel einer staatlichen Subvention ist nun in der Tat weit besser in der Lage, die beiden Ziele der Wohnungspolitik zu verwirklichen. Im Gegensatz zu den anderen bereits besprochenen Instrumenten der Wohnungspolitik lässt nämlich dieses Mittel den Marktmechanismus weitgehend intakt. Da die Mietpreise steigen können, haben die Anbieter ein Interesse daran, vermehrt Wohnraum anzubieten. Das Wohnungsangebot steigt und mit ihm verringert sich ceteris paribus die Wohnungsnot.

 

Auf einem total freien Markt ohne zusätzliches Wohngeld bestünden zwar für die Nachfragenden wegen der erhöhten Mieten ein starker Anreiz, auch die Nachfrage nach Wohnraum einzuschränken und damit würde nicht nur von der Angebots-, sondern auch von der Nachfrageseite aus das Ungleichgewicht abgebaut.

 

Trotzdem ist dieser negative Effekt (die verringerte Anpassung auf der Nachfrageseite) in Wirklichkeit äußerst gering. Auf der einen Seite entfällt die Anpassung nur bei dem Teil der Bevölkerung, der ein geringes Einkommen erhält, für den größten Teil der Einkommensempfänger gilt nach wie vor, dass sie Mietpreiserhöhungen tragen müssen, sodass diese Gruppe sehr wohl daran interessiert ist, ihre Nachfrage nach Wohnungen zu reduzieren, also z. B. kleinere Wohnungen nachzufragen oder in Wohngegenden zu ziehen, in denen die Wohnungsknappheit geringer ist.

 

Die steigenden Mieten sind zwar für diesen Teil der Bevölkerung schmerzhaft, aber gerade auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Knappheit an Wohnraum schnellstmöglich überwunden wird und so die Mietpreise auf ein normales Maß sinken können.

 

Aber auch bei dem Teil der Bevölkerung, der Wohngeld zu beanspruchen hat, verringern sich zwar die Anreize zur Verminderung der Nachfrage nach Wohnraum. Diese Anreize wären jedoch auch ohne Wohngeld gar nicht oder kaum zum Zuge gekommen, da die Nachfrage nach Wohnraum bei dieser Bevölkerungsgruppe ohnehin bereits dem Existenzminimum entspricht.

 

In diesem Falle würde jedoch bei einer rein marktwirtschaftlichen Lösung die Nachfrage nach Wohnraum dieser Bevölkerungsgruppe gar nicht wesentlich verringert werden. Wer bereits nur Wohnraum in Höhe des Existenzminimums nachfragt, kann auch bei noch so steigenden Mietpreisen seine Nachfrage nicht entscheidend verringern.

 

Dies bedeutet jedoch, dass im Gegensatz zu den beiden anderen Instrumenten der Wohnungspolitik das Wohngeld dazu hilft, die sozialen Ziele zu erreichen, ohne dass der Marktmechanismus entscheidend gestört wird und damit dass Ziel eines ausreichenden Wohnraumes verfehlt wird.